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En accompagnant des bailleurs et locataires commerciaux, je constate que les développements récents en matière de droits de mutation immobilière (dans le langage courant, la « taxe de mutation ») constituent le sujet phare de 2026 en matière de baux commerciaux de longue durée. Mon article du 30 juin 2026, accessible à ce lien, publié dans Law360 Canada, une revue juridique numérique d’ampleur nationale offerte par LexisNexis Canada Inc., couvre le sujet avec un résumé plus détaillé.

Un bail commercial de longue durée est défini par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières comme étant un bail immobilier d’une durée supérieure à 40 ans, en incluant toute prolongation et tout renouvellement. En 2026, je note que la question des droits de mutation est fréquemment posée dans le cadre des baux commerciaux de longue durée, et savoir que cette question se pose permet aux bailleurs et locataires commerciaux de se préparer en conséquence. Dans cet article, je réfère parfois à ces baux comme aux « Baux de 40 ans ».

À titre préliminaire, il faut noter que les Baux de 40 ans ne sont pas rares. Par exemple, ils se retrouvent dans des baux où les locataires sont de petites entreprises prospères ou de type institutionnel et bien établis depuis plusieurs années dans un lieu donné.

Par le passé, des droits de mutation étaient payables pour des baux où le locataire publiait le bail au Registre foncier dans l’optique d’empêcher un éventuel nouveau propriétaire de l’immeuble de résilier le bail moyennant un préavis légal de 6 mois, lequel peut être envoyé une fois qu’un délai de 12 mois s’est écoulé depuis le moment où le nouveau propriétaire a pris possession de l’immeuble. (Voir l’article 1887 du Code civil du Québec). Lors de la publication du bail, le registraire demandait généralement au locataire de s’acquitter des droits de mutation. Le montant de ceux-ci était fixé au taux normal applicable à une vente de l’immeuble, mais réduit proportionnellement à la superficie occupée par le locataire.

Toutefois, en 2026, le Service des finances de la Ville de Montréal indique aux personnes qui s’enquièrent, qu’il y a une augmentation significative des droits de mutation acquittés par les locataires, que la valeur de l’immeuble sur laquelle les droits de mutation sont établis est désormais égale à l’ensemble des loyers passés et futurs dus en vertu du bail. Cela représente généralement un montant bien plus conséquent que celui établi avec la formule de calcul basée sur la superficie relative, mentionnée ci-dessus et que la Ville de Montréal reconnaît avoir utilisée par le passé. Or, à ma connaissance, il n’existe pas de jurisprudence qui vienne justifier la volte-face de la Ville.

Une autre tendance que j’observe en 2026 est que certains bailleurs commerciaux commencent eux-mêmes à soulever la question des droits de mutation avec leurs locataires dont la durée des baux a atteint ou est sur le point d’atteindre le seuil des 40 ans. Ces bailleurs craignent que des droits de mutation soient désormais exigibles pour des Baux de 40 ans non publiés, puisque les transferts de propriété non enregistrés sont eux soumis à des droits de mutation depuis 2016; je n’ai pas connaissance de jurisprudence sur ce sujet. Ces bailleurs semblent soucieux du risque qu’une municipalité ne publie une hypothèque légale sur leur immeuble, en raison de droits de mutation impayés par le locataire, dans le cadre d’un Bail de 40 ans, et ce, même si le locataire n’est pas propriétaire de l’immeuble.

Plusieurs questions sont donc soulevées sans qu’il n’y ait de réponses claires. Ainsi, les
Baux de 40 ans non publiés sont-ils soumis à des droits de mutation? Comment sont calculés les droits de mutation? À quel moment peut-on considérer qu’un Bail de 40 ans existe, à la signature du bail initial, à la prolongation ou au renouvellement prévoyant une durée totale, actuelle ou future, supérieure à 40 ans? Pour les baux non publiés, faut-il inclure, dans le calcul des 40 ans, la période antérieure à 2016, année à partir de laquelle les ventes immobilières non publiées sont définitivement devenues soumises aux droits de mutation? En quoi un nouveau bail, d’une durée vraisemblablement inférieure à 40 ans, diffère-t-il d’un bail existant de 40 ans? Si un locataire, personne liée, est désigné dans un nouveau bail, cela risque-t-il d’entraîner des sanctions pécuniaires pour évitement applicable aux droits de mutation (à ma connaissance, il n’existe pas de jurisprudence pertinente sur le sujet)? Les bailleurs commerciaux peuvent-ils exiger de leurs locataires, pour des Baux de 40 ans, un dédommagement pour le paiement éventuel de droits de mutation, et la responsabilité liée à ce dédommagement devrait-elle être divisée entre le bailleur et le locataire commercial?

Il est également intéressant de se pencher sur la procédure utilisée pour s’acquitter des droits de mutation pour des Baux de 40 ans dont la durée excède, pour le présent et le futur, le seuil de 40 ans. Vraisemblablement, l’acquittement tardif des droits de mutation, pour des Baux de 40 ans non publiés, doit être effectué par l’entremise du programme de divulgation volontaire de Revenu Québec, tel que décrit dans le Bulletin d’interprétation de Revenu Québec du 31 mars 2026 (ADM. 4/R9).

Il me fera plaisir d’accompagner les bailleurs et les locataires commerciaux pour les enjeux qui existent désormais dans le cadre des baux commerciaux de longue durée. N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions.